从土地供应,看重庆主城未来房价走势
来源:    发布时间: 2019-11-05 14:18   20 次浏览   大小:  16px  14px  12px

对于想要买房的朋友来说,最关注的莫过于房价走势。

我们通常说房价是由供求关系决定的,而土地是供应房子的“面粉”。那么重庆目前的土地供应情况如何?有哪些具体表现?又会对未来重庆的房地产市场以及房价产生什么样的影响?

楼市现状》

表现一:住宅土地供应量逐年缩减

2016年2月,重庆市委、市政府出台《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》,要求两年内土地供应规模逐年减少10%。目前来看,重庆住宅用地供应量的确呈现逐年缩减的趋势。

搜狐焦点重庆站记者在梳理时发现,在2017年重庆市国土房管局发布的关于《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》中,明确了2017-2019年计划供应5.8万亩(三年滚动规划),其中:2017年1.8万亩,2018年2万亩,2019年2万亩。

(来源:中国指数研究院)

从中国指数研究院公布的数据显示,2017年重庆主城实际供应量为1.83万亩,比计划供应增加了0.03万亩;2018年主城住宅用地累积供应量为1.32万亩(879万平方米),相比于2017年减少了28%,仅为计划的三分之二;而2019年1-6月年重庆主城住宅用地累积供应量为0.9万亩(601万平方米),相比去年同期减少了15%。

考虑到近三年土地供应为前多后少,主要都集中在上半年成交,若下半年延续过去两年供应节奏,2019年土地供应量将缩水严重。

表现二:住宅成交规划面积与住宅销售面积差额拉大

搜狐焦点重庆站记者还在梳理时发现,以2016年作为分水岭,2016年前每年的住宅用地成交规划面积大于商品住宅销售面积,但2016年之后的近三年土地的供应面积逐渐跟不上住宅的销售面积,且差额逐年增加。

(来源:中国指数研究院)

中国指数研究院公布的数据显示,2018年重庆主城区共计成交住宅用地规划建筑面积1557.87万㎡,较2017年减少34.26%,为近五年最低值。这与同年商品住宅的销售面积形成强烈反差,差额近1300万㎡。

而2019上半年,重庆主城共成交住宅用地74宗,成交用地面积533.15万方,规划建筑面积836.93万方,2019年上半年商品住宅销售面积1130.86万㎡,土地成交与住宅销售差额达350万㎡。

表现三:成交楼面价近7000 溢价率处于高位

2016年以来重庆住宅用地成交楼面价呈直线上涨趋势,到2019年上半年更实现四连涨,成交楼面均价达到6877元/㎡,创历史新高,同比上涨35.01%。

(来源:中国指数研究院)

截止目前重庆共有24宗地块楼面均价破万,仅2019年上半年就贡献了十宗。其中,5月28日荣安击退12家房企摘得的大杨石组团地块楼面价高达13549元/㎡,刷新当前重庆住宅用地楼面价成交记录。

与此同时,土地溢价率也达到高位。2019年上半年重庆住宅用地平均溢价率为22.91%,较2018年同期13.52%的溢价率上涨了9个百分点。尽管仍低于2016和2017年上半年,但考虑到推出楼面价已水涨船高,早已不在同一水平线,故而22.91%的溢价率属于较高水平。

(来源:中国指数研究院)

表现四:住宅用地提质降量,平均容积率仅1.57

重庆主城出让土地的容积率在不断下降。中国指数研究院公布的数据显示,2018年全年重庆推出住宅用地平均容积率仅1.95,大部分宗地容积率在2.0左右,仅10宗地容积率达到3.0,另有部分宗地容积率不足1.0。而2019年上半年,城交地块容积率更低,平均仅1.57。

按照正常的开发逻辑,容积率越低,意味着在相同面积的土地上,开发商所开发的产品将会越高端,其产品结构也将以大中型面积的产品结构为主,在居住的舒适性提高的同时,当然价格也就更高了。

业内声音》

供应减少、高地价,

会不会影响未来重庆房价?

2018年4月17日,按照自然资源部通知要求,各地政府应在上年住宅用地供应分类调控目标基础上,调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标:消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

重庆博众研究院执行院长阎占斌接受搜狐焦点重庆站记者采访时表示,结合实际消化周期来看,今年重庆的供地计划还是相对保守。这其实是重庆市政府积极寻求改变,释放经济发展要彻底摆脱对房地产依赖的明确信号。另外,重庆仍存在局部地区供给过剩、新区空置率居高不下的现象,减少土地供给,让市场有了一个逐渐合理的土地利用结构和开发节奏,也利于房地产市场的健康发展。

不过,供地计划的缩减在未来几年内将会对重庆的市场潜在供应量产生深远影响。

阎占斌指出,近年来重庆发展势头强劲,这种情况下楼市爆发就会力度很大。而随着供地指标计划的缩减这种需求供应的倒挂会在接下来几年中显现出来。并且计划供应量和实际供应量是有差距的,从这两年来看,实际供应量往往小于计划,这个趋势会带来什么是显而易见的。

他说,“从人口来看,2018年末重庆全市常住人口3101.79万人,比上年增加26.63万人,其中常住人口自然增长10.75万,净流入15.88万。这种人口流入和潜在供应的倒挂也会在未来3-5年让购房者选择成本不断提升。”

容积率持续降低 未来刚需价格会水涨船高

大量低容积率地块入市,又会对重庆楼市产生什么影响?对此,领域机构总经理刘兵表示,大量低容积率地块入市,可能会出现来改需产品比较大,刚需产品供应不足的情况。

他介绍,从去前年,重庆主城出让土地容积率大多在1.5左右,因此造成入市项目同质化较严重。为了获取更高溢价,开发商推出大量洋房、大平层产品。比如在礼嘉、巴滨路、空港、茶园等区域,改需产品云集。随着新拿地块所开发住宅不断涌向市场,人们能购买到的刚需产品位置会越来越偏。核心区域刚需产品会越来越少,价格会越来越高。

铭腾机构总经理吴小飞也持相同意见,“大量低容积率地块开发产品入市,将会促使刚需产品越来越少。相信未来刚需产品肯定会水涨船高。”他说,高层住宅起步总价已有大幅攀升,前两年高层刚需住宅每套起步价在40万,现在基本已上升到120万元。

现在到明年春节前将是购房的好时机

2019年上半年,重庆土拍市场热度如坐过山车,经历了从年初的平静进入小阳春,随后又迅速回落的阶段。按照当下走势,平稳将是接下来的主旋律。

中国指数研究院分析师指出,在政府房住不炒和供应侧控制的政策背景下,再加上土地推出楼面价已有较大上涨,拿地成本提升,开发商拿地意愿虽仍较强烈,但预计市场仍将逐渐回归理性,土地市场热度将维持平稳发展态势。从成交价格来看,近一年基本较为稳定,主要的上涨时期为二季度,虽已处于高位,但随着住宅产品的不断改善以及房企成本的提高,下半年销售价格仍将以稳为主。

楼市回归理性,是否会迎来购房的”窗口期”?对此,阎占斌表示,“严控土地供应,目的就是继续坚持楼市的供给侧改革,维护市场的稳定性。现阶段重庆的房价还不具备快速上涨的市场基础,当然也不意味着会下降。随着下半年土地市场的‘冷静’,也将传导至新房市场,目前来看新房项目在价格上都较为理性,对于购房者而言,到明年春节前或许能以相对便宜的价格购房。”