最近的房价下行是重庆年末的惯性操作还是重庆房价下跌的预兆?
来源:    发布时间: 2019-11-05 14:20   16 次浏览   大小:  16px  14px  12px

都说“金九银十”是房地产的传统旺季,但是2019年的金九银十的优势并没有十分的明显,在十月中旬短暂的显示出银十的后劲后,重庆的新房、二手房以及租房市场究竟呈现出怎样的状态。

新房打折遇冷 

10月重庆的最新房价也出炉了,同比9月,主城中渝北区、沙坪坝、九龙坡、渝中区、巴南区的房价都在下跌。尽管今年的房价没有大幅度上涨而且局部有降价的趋势,但是是由于前两年的虚涨导致的,目前的商品房成交量相对于今年的整体预期还是有望达标的。

据铭腾机构大数据显示,从2010年开始,重庆土地成交量收缩,价格持续上涨,将推动房价的上涨,并且土地成交楼面价持续走高。而7、8月为传统淡季,认购率有所下降,但纵观全年保持在63%的认购率,仍旧在一个高位上。从2010年至2019年的商品房走势来看,整体呈现上涨趋势,但是上涨的速度放缓,涨幅趋于稳定,截至今年9月的成交额已经与去年持平,年底必定超过去年的成交额。

尤其年底各大开发商为了冲业绩和急需资金回笼,纷纷推出折扣和优惠;基本成为年底房价下行的原因之一。另一个则是房住不炒的政策调整下,重庆楼市逐渐趋于稳定。

二手房越卖越便宜

重庆二手房市场总体来看趋于稳定,但是细看却会发现每周都出现了小幅度下跌,重庆二手房市场正在回归理性,之前二手房比新房贵的倒挂现象正在慢慢消失。由于二手房销售都是一房一价(现在很多新房也是这么卖),加上有业主的个人因素左右,因此每周都会有大幅降价的急售房,另一方面有些购房者不愿意选择二手房,宁愿买新房因此二手房最先就排除在选择之外了。

抛开这类特殊情况的房源,从主城在售的二手房的消息来看,价格确有降低,但是这是真实降价还是挂牌价格过高后的回调需要格外注意。

从区域来看,降价房源集中的区域是南岸区和渝北区,且主要是大户型居室。较少的是北碚区,对于北碚区而言蔡家和水土板块的新房成交较多,而二手房相对较少。

2017年9月出台的重庆市国土房管局出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》(以下简称《通知》),《通知》指出,自2017年9月23日起,重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后,才能上市交易。今年9月22日,二手房的限售令正式解冻,重庆二手房市场房源数量增加,成为二手房降价的原因,之前一段时间的二手房的房价几乎要超过新房的价格;而由于这一通知对于将房子握在手里无法出售的一部分业主来说,急于出手也会成为降价的原因之一。

租房市场持续下跌

2019年重庆租房市场整租低迷,托管公司大量的单间合租房源上市,8平方一间租800元,仅计算卧室面积,没计算客厅厨房卫生间阳台,单价自然走高"爆增”四倍。去年是房租虚假上涨,今年的房租下跌是真跌了。

但是根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,从2019年以来,全国大中城市租房市场持续平稳下行,租金均价为43.73元/㎡/月,环比微升0.06%,变化幅度比41周上升0.12个百分点。

另外一个对租房市场造成冲击的是公租房,作为国家普惠大众的福利,价格低。而重庆拥有全国最多的公租房,大约80万套。公租房的租住从某种程度上极大冲击了其他租房市场,尤其在重庆这个流动人口不多,住房于人口的城市。

不管是新房的房价下行还是二手房和租房市场的低迷,究其原因

一是重庆的流动人口不还不够多,房多人少且刚需房居多。数据显示,2018年重庆主城新房成交30万套,主城常住人口增长不到10万人,比前年减少30%。排除掉自然增长的3万人,流入人口大约就在7万人左右。远远的少于北京上海深圳这种超一线的人口流动。

二是重庆的主城区发展模式主城九区各有中心商圈,多点开花。由于重庆由于地势限制和地形原因就没有像其他一线城市和新发展城市的一点中心,辐射开来的环形城市布局。因此城市人口分散在各个主城区的商业周围,并没有都往城市中心的一点地方挤,因此没有出现像厦门、杭州中心区房价那样的断崖式的上涨。

三是前两年的外来投资客和炒房者将重庆房价抬得虚高。重庆最作为全国仅有的四个直辖市,西部地区唯一的直辖市,其区位和发展地位可见一斑。但是重庆的房价却一直处于价值洼地,这也是被炒房者看中的一点。

在经历了短暂而猛烈的涨价后,重庆的房价在重庆市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》后渐渐趋于稳定,但是从长远看,重庆房价只会涨不会跌,但是这并不意味适合炒房,房住不炒是中央对房价定的基调,也是未来全国房价的普遍走向,正是因为前两年的全民炒房才有今年的泡沫稀释。

总而言之,房子是用来住的不是用来的炒的,房价的稳定对于城市发展和居民的稳定生活大有保障,这也是城市经济平稳上涨的必要的路程。