重庆的房价会涨到3万吗?这个问题你就不该问!
来源:    发布时间: 2019-11-05 14:21   17 次浏览   大小:  16px  14px  12px

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有人在我的知识星球里面提问:

重庆的房价会涨到3万吗?

我告诉他:其实这个问题你根本就不应该问啊!

第一,当前重庆市场上,特别是在渝中核心和大北区,已经有不少楼盘的价格站到了3万以上。

翡翠都会3万,长嘉汇两江峰3万多,舜山府3万多,喜马拉雅4万,来福士5万。融创收购的世界花,在重新包装成A ONE项目之后,要卖什么价还不知道,但据说也不会低于5万。

所以现在来问重庆的房价会不会上3万,是不是晚了点?

第二,在人类社会发展的历史上,随着经济的发展,通货膨胀是永恒不变的大趋势。特别是在当前全球大宽松的环境下更是如此。当小面从5元涨到10元的时候,重庆的房价凭什么不能上3万?

第三,重庆虽然涨了一波,但房价在全国来看仍然处在低位,只有北上广深的1/4还不到,在新一线城市里也是垫底的,甚至比不过很多东部三四线城市。而重庆的房价收入比比起其它城市来讲也是最低的那一类。

对于立志成为国家级中心城市的重庆来讲,当前的房价与未来城市将要达到的高度其实是严重不符的。

所以重庆的房价会不会有涨到3万的那一天,用屁股也想得到。

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其实我知道提问的人心里想的是什么。并不是说这个问题不应该提出来,而是这个问题没有问得对。

对于提出这个问题的人而言,他关心的其实是两个问题:

1. 重庆的商品住宅均价什么时候可以涨到3万?

2. 重庆的房价的涨速是快还是慢?

现在我就来试着回答一下这两个关于重庆房价的灵魂拷问。

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第一个问题,其实是一个投资回报率的问题。

30年前,一张大团结对于一个普通家庭来讲差不多是半个月的生活费;30年后,同样面额还不够买一斤猪肉。

30年前,万元户就是土豪的代名词;30年后,如果你说你的资产有1万,那你基本分被划到赤贫那一类。

所以当通货膨胀成为人类社会永恒不变的大趋势的时候,重庆的房价能不能涨到3万根本就不是一个问题。

真正的问题是:时间

从现在1万多点的均价水平涨到3万,需要5年?10年?还是20年?

我是院长不是神棍,所以对于未来房价的上涨速度,我没法告诉大家一个精准的数据。但我们可以试着从过去的大趋势来判断未来的情况。

从2008年到2018年这十年间,重庆主城房价的年均涨幅为9.32%,这里面还包括了从2011到2015年重庆房价五年不涨的怪异情况。

在同样的时间周期里面,北京、上海、广州的房价年均涨幅分别是16.85%、12.7%和16.39%。

我们不说重庆未来的涨幅会追上北上广,假设重庆在未来的房价涨幅仍然保持过去10年的水平,那么从现在主城住宅建面均价12333元/平米的水平,要涨到3万,则需要10年的时间。

如果是套内均价涨到3万,则需要7-8年的时间。

这个时间看起来并不短,但是我们要想象一下均价3万的重庆楼市是个什么景象。

重庆均价达3万,那就意味着当前内环以内的大部分区域以及大北区的普通楼盘会卖到4万,而核心区和北区的改善型品质楼盘至少应该卖到6万。

而刚才提到的现在已经站上3万的那一类豪宅,单价站上6位数基本跑不掉。

如果有一天重庆的房价可以达到这种水平,十年的时间你会觉得长吗?

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至于第二个关于重庆的房价涨速快慢的问题,其实是一个机会成本的问题。因为快和慢是需要有参照物作对比的。这个参照物就是其它资产。

在通货膨胀的大背景下,投资收益与其说是来自于社会财富的增长,不如说是来自于社会财富的重新分配。

所以,涨得慢的资产就是被涨得快的资产割了韭菜。

买理财5%的年化收益算是不错了吧?毕竟比存定期活期高多了。但是和房价的涨幅一比,就完全不够看,仍然是被割韭菜的对象。

所以就算重庆的房价涨得不少,但如果有其它资产比房价涨得更快,那买房子就是亏。

有这样的资产存在吗?

肯定有!

如果你在十年前碰巧买了几十手茅台的股票或者几十个比特币,并且一直握到现在没有抛,那恭喜你,你已经实现财富自由了。

在过去十年,茅台也好,比特币也好,都是涨幅远远高于房子的资产。

但这样的资产却不适合普通人。

且不说你如何从两三千支跌成屎的股票中单单相中茅台,或者在一片“骗局”的质疑声中义无反顾地投资比特币,单说在市场的剧烈波动中还能够一直把股票或者比特币握上10年,这种定力就不是一般人可以做到的。

我不敢说重庆的房子一定是涨速最快的资产,但我敢说在重庆立志成为全国中心城市的大趋势下,重庆的房产一定是把“收益-风险-流动性”这个不可能三角平衡得最好,最适合普通人的资产。

更何况还有杠杆的放大效应呢?

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所以,对于重庆的均价能不能涨到3万这个问题,我想答案是没有任何悬念的。

并且,实现这个目标的时间应该也不会太长。

讲一个消息:去年在回兴拿地的融信海月平湖,当前的开盘均价据说已经达到25000。

当回兴的房价都达到25000的时候,重庆离3万还有多远?