谢逸枫:人才限购松绑!解密2020年粤港澳大湾区房价走势
来源:    发布时间: 2019-12-28 16:06   30 次浏览   大小:  16px  14px  12px

北京、上海过去20年一直都是中国楼市风向标,未来下一个20年楼市风向标是粤港澳大湾区,是广州、深圳。南北的中国楼市分水岭,终于迎20年新的标杆。

2019年,2020年,中国楼市风向标不是看京津冀协同发展,也不是看长三角一体化,是看粤港澳大湾区。粤港澳大湾区,是未来比肩四大世界湾区、引领世界经济增长极的发动机,是国家战略,未来中国经济新引擎器,更是中国楼市的风向标。

年底,复盘2019年市场格局,解读当下政策动态,揭秘2020年房地产大势。一场2019粤港澳大湾区高峰论坛,一场2020年中国房地产领袖新年峰会,聚集着中国最著名房企大佬、最顶级大咖、最权威学术专家,是2019年中国地产圈的“乌镇饭局”。

一:政策

其一是政策收紧周期。香港购房条件:本地户籍二套房、非本地户籍卖家印花税提高至15%。香港特区特别行政会议批准征收一手房空置税。2018年6月28日,香港行政会议召开特别会议,讨论三项房屋新措施,其中包括落实“一手楼空置税”,主要针对空置一年及以上的一手房,对房屋的租金做一个评估,空置税则按照评估出的年租金的200%缴纳。实施后,将成为中国首例开征房屋空置税的城市。

澳门购房条件:非本地户籍,首付提高10%-20%。2018年5月,澳门出台楼市新政,澳门居民非首次置业以及非澳门居民置业在原按揭成数的基础上收紧10%至20%不等,首次置业的澳门居民将不受影响。

广州购房条件:广州户籍家庭限购2套,单身1套,增城、从化不限购;外地户籍提供连续5年以上个税或社保,限购1套;增城、从化限购1套;房产证满2年才可交易。2017年,广州楼市在318、330连放两个大招,在限购、限价、限售、限商等多方面都出了新政。2018年,除了7月25日的住房公积金政策调整外,目前暂无新政出炉。

深圳购房条件:本地家庭限购2套,单身1套;外地限购1套,需要5年社保或个税;无房有贷款记录者首付5成,有1套住房的首付不低于7成,离婚两年内购房首付算7成。2018年深圳的动作频频,除了7月底的新政外,还有多次政策升级行动。3月底,深圳“三价合一”政策落地,二手成交中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价要统一一个价格实行。

6月,公布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,文件中透露,未来人才房、安居房、公租房占新增住房总量的60%。

7月底,调控升级,在限购、限售、限商、限贷等方面都有进一步规定。

佛山购房条件:在限购区域内,一二手都限购;本地户籍限购2套,外地户籍限购1套;外地购房须提供2年内连续1年以上社保或个税证明。佛山从2016年就对一手楼划分了限购和非限购区域,在去年5月又升级政策,将二手房也纳入限购。

东莞购房条件:本地限购2套,外地限购2套;外地首套要1年社保(本科半年),二套要2年社保;二套房首付最低4成。2月,东莞规定对二手房政策实行“三价合一”。5月,东莞继续收紧限价,规定新盘备案均价不得超过同类型的10%,并不得调高备案价格。

珠海购房条件:全市纳入限购,本地限购3套,外地限购1套;外地需5年社保或个税;3年后才能上市交易。珠海外地户籍和广深一致,需提供5年社保或个税。另,珠海横琴规定新取得用地的产业项目和商业服务类项目,其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业,销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。

中山购房条件:本地限购3套,外地限购2套;外地首套需半年社保,二套需2年社保;首套房最低3成首付。该政策为去年3月份的政策,自启动限购以来,中山的政策未发生明显变动,但住房利率普遍上浮。

江门购房条件:本地限购3套,外地限购2套(蓬江、江海、新会会城街道);外地首套需半年社保,二套需1年社保;首套房付款最低3成,二套房首付最低4成。2018年,江门先后推动限价、限签政策的落地,对蓬江、江海两区的新建商品房实施调解网签节奏。

惠州购房条件:商品房证满3年方可转让。惠州在购房资格、购房套数等方面并未限制,但去年4月规不动产权证满3年才可转让。今年5月末,惠州大亚湾区房管局打击炒房,规定登记购买三套及以上房源的,第三套及以上暂缓签约。

清远购房条件:首套比例上调至30%。7月初清远调整住房公积金个人住房贷款首付比例及贷款年限,首套不低于30%,二套不低于50%。7月26日发布新政,广清公积金可互贷,一人最高贷款额为30万元。

惠州、肇庆,没有调控政策。2018年开始,逐渐到政策调整到放松。整理了大湾区9+2城市最新楼市政。广州:2017.3.30,本地限购2套,本市户籍单身(含离异)限购1套,外地限购1套(5年社保或纳税)。增城、从化:本地户籍不限购,外地限购1套,个人不能买公寓。2018.12.19,2017年3月30日前所取得土地,建成的公寓、商铺可售给个人。

2018.12.24,用广州公积金可购买佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关首套房。2019.11.22,在非本市户籍居民购房人资格查验过程中,个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料。

2019.12.13,符合条件的本科学历者,可不受户籍、社保、个税限制,在南沙购买首套房。2019.12.16,港澳人士在广州各区购房,无需再提供学习、工作、居住证明,仅需提供港澳身份证和通行证,并满足境内无房的条件,即可购买且只能购买一套住宅。

2019.12.17,花都放开在本区购买社会保险6个月的时限要求,申领人凭相关就业或创业证明即可申领人才绿卡,持卡人在置业、入学等方面享便利化服务。2019.12.20,黄埔政府发布通知,在黄埔连续工作半年以上人才,可不受户籍限制限购一套房,在黄埔区持有人才绿卡者,其父母、配偶父母、成年子女均可限购一套房。港澳居民在黄埔买房可享广州居民同等待遇。

佛山:2017.5.13,限购区内,一、二手房均限购。本市户籍限购2套;非本市户籍限购1套(须有累计1年社保/个税证明)。2019.4.10,累计缴存住房公积金满三年的最高可贷50万元/人,夫妻100万。2019.11.29,在佛山工作,本科以上学历人才首套房不受户籍、社保、个税限制。

江门:2017.4.22,蓬江区(全区)、江海区(全区)和新会区会城街道为限购区域,二手房不限购。非江门户籍者购买新房,需提供半年以上个税或社保证明;在江门无住房的华侨及港澳台同胞家庭,允许购买一套新房。

2019.11.12,更新版本,港澳家庭及外地户籍只要符合条件,没社保也可以买。本地户籍:限购3套;非本市户籍家庭:限购2套。首套需半年社保或个税,二套需一年社保或个税。港澳台居民家庭:2019年11月1日后无购房记录的,可新增购买一套。大专以上学历的非本市户籍家庭:提供社保可购一套。经商务部门认定的重点招商企业非本市户籍员工家庭:提供劳动合同可购一套。

中山:2017.3.26,本市户籍限购3套;没有住房的非本市户籍,提供半年纳税/社保证明,允许购买1套。2019.5.5,港澳台购房途径:除原有的提供祖籍中山的证明外,新增两大购房通道:提供半年社保或个税凭证加在职证明;在中山注册公司。

珠海:2017.4.8,全市均为限购区域,住宅须不动产权证满3年后才能交易。2018.12.21,非本市户籍人才购房5年社保变1个月起。东莞:2017.4.10,本地户籍限购2套;外地限购2套,外地首套要1年社保(本科半年),二套要2年社保。新购住宅取得不动产证满2年方可转让。2019.7.31,港澳台居民,年满18岁,有居住证即可在东莞买一套房。

深圳:2018.7.31,法人单位不得购买商品住宅;商务公寓只租不售且不得改变用途;购买商品住宅证满3年才可转让。2019.11.11,取消豪宅税,单套建筑面积在144㎡以上均属普通住宅。2019.12.2,深汕特别合作区商品房全面解冻。2019.12.12,取消商务公寓只租不售的限制。

惠州:不限购。惠州全市范围并没有出台限购政策,除了部分炒房和境外人士有所限制。对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签。国家规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房,境外个人购房必须提供在内地就业或学习的证明材料才能购买一套商品房。

肇庆:不限购。

其二是政策放松周期来了。截止2019年12月,粤港澳大湾区共计11城出台楼市调控政策。一个月内,粤港澳大湾区楼市接连出台多条调控松绑政策,集中于人才、税收、限购、限售、公积金异地贷款、商品房预售资金监管的六个方面内容。

11月06日,大湾区放开港澳居民购房政策11月08日,江门放开人才限购。11月11日,深圳取消豪宅税。11月21日,广州社保和个税可以互证。11月29日,佛山对“人才”放开限购。12月02日,深汕特别合作区商品房全面解冻。

12月04日,佛山人才购房新政细则出台。12月12日,深圳取消商务公寓“只租不售”。12月13日,广州南沙对“人才”放开限购。12月17日,广州花都对“人才”放开限购。12月18曰,港澳人士在广州购房限制放松。

12月20日,广州黄浦区都对“人才”放开限购。12月24日,珠海出台楼市新规,商品房预售资金监管“松绑”。12月24日,大湾区8城居民在广州申请公积金贷款可不提交缴存证明。

广州:2019年12月20日,连续工作半年的各类人才、广州绿卡人才者其父母、配偶父母、成年子女等均可在黄埔区限购一套。2019年12月13日,符合条件的本科学历者,可不受户籍、社保、个税限制,在南沙购买。

2019年12月17日,花都放开在本区购买社会保险6个月的时限要求,申领人凭相关就业或创业证明即可申领人才绿卡,持卡人在置业、入学等方面享便利化服务。

2019年12月20日,继广州南沙、花都推出人才购房优化政策后,广州黄埔的人才政策也接踵而至,连续工作半年的各类人才可限购一套房!而持有广州绿卡人才者其父母、配偶父母、成年子女等均可在黄埔区限购一套,而港澳居民在黄埔买房与广州市民同等待遇。

佛山:2019年11月29日,佛山全市限购放松,本科以上学历首套房不受社保、户籍等限制;同年12月4日,佛山人才购房新政细则出炉。深圳:2019年12月2日,深山特别合作区商品房全面解冻,2019年12月12日,取消商务公寓只租不售的限制。

香港:(讨论部署中)香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房,获豁免所需的在本地居住、学习和工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件。此外,在2019年11月6日,公布“16条惠港措施”,其中包括香港居民在大湾区内地城市购房不再需要居住及社保年限。

澳门:(讨论部署中)便利港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房。豁免港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房所需的在本地居住、学习或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件,港澳居民享有与内地居民同等的待遇。

当前全国正在进入全面放开、取消落户限制。2019年12月25日,一份文件显示,中国户籍制度将迎来大变局。中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,要求全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。 精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。这一次全面放开落户限制,没有要求学历或者限制落户门槛,是要求全面放宽、全部取消落户限制,即零门槛落户,符合的城市是部分二三四线城市为主。

注:2017年人口数据

一场以户籍制度改革为时代的人口流动、城市竞争要全面爆发。根据文件,城区常住人口300万以下的城市可取消落户限制,500万以下的城市可全面放宽落户限制,超过500万的要完善积分落户政策。说明区分户籍取消的标准,不是所有城市人口,也不是户籍人口,是城区常住人口。

应该讲,城区常住人口标准更为严格,只包含市辖区的城镇人口,不包括下辖县镇和农村的农业人口。按照城市标准条件看,城区常住人口超过1000万的是超大城市,500万-1000万之间的属于特大城市,300万-500万的属于I型大城市,100万-300万之间属于II型大城市,低于100万的则属于中小城市。

按照用城区常住人口来衡量划分城市标准:第一是超大城市4个,只有北上广深属于超大城市,全面放宽落户条件。第二是特大城市10个,全面放宽落户条件。只有武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳则在特大城市之列。西安、哈尔滨、青岛进入特大城市门槛。

注:2017年统计数据

说明北上广深、武汉、重庆、杭州、天津、成都等17个超大、特大城市之外,其他所有城市,无论是二线还是三四线,都将获得放开乃至取消落户限制的机会。第三是I型大城市,13个城市,全面放宽落户条件。(城区常住人口300万-500万)。以合肥、昆明、太原、厦门、南宁为代表的I型大城市(城区常住人口300万-500万)。

第四是II型大城市,全面取消落户限制。譬如表中的65个城市。譬如乌鲁木齐、贵阳、石家庄、南昌、无锡、兰州、洛阳、惠州、温州、呼和浩特、唐山、佛山、海口等II型大城市,以及几乎所有的三四线中小城市,都有全面取消落户限制的可能。

全国31个省市,共657个城市,其中27个城市全面放宽落户条件,630个城市全面取消落户限制。按照城市的标准线看,共657个城市,4个一线城市(包括直辖市2个)、27个二线省会城市(包括直辖市2个),293个三线城市地级市、333个四三线城市县级市。

早在2019年4月,《2019年新型城镇化建设重点任务》中就已明确。城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

二:市场

湾区9城新房成交统计数据来看,惠州将卫冕广东卖楼冠军、湾区卖房第一。数据显示,惠州2018年全年成交175997套,也就是每天成交近500套房。而佛山,则继2017年,再度位居第二。

新房网研究中心数据显示,2019年11月粤港澳大湾区内地9城一二手住宅成交量环比大多出现了明显的上涨,其中中山一手住宅成交量环比上涨近5成。整个大湾区9城一手住宅成交60821套,其中惠州成交量依然为最高。

三:土地

从土地成交方面,2018年,粤港澳大湾区9城的商住地成交来看,广州凭借1408亿、5534.7万平拿下湾区卖地双料冠军,为湾区唯一卖地金额达到1000亿以上的城市,占比湾区成交总金额的38.1%。而佛山则以874.3亿、1433万平的成绩位居第二。

广州2018年共成交土地 93宗,也是大湾区中卖地宗数最多的城市。杠杠滴拿下去年卖地的三料冠军。总体来看,据克而瑞数据统计,2018年粤港澳大湾区9市共成交511宗土地(仅含住宅、商业、商办及综合用地),成交总建面积为5932.82万平方米,同比2017年缩减了993万平方米,成交面积明显减少。

不过从整体上看,虽然大湾区广东9市的土地供应面积、成交金额均有所下降,但从楼面均价来看,在广州、佛山、深圳、东莞等多市土拍规则升级的前提下,平均楼面价仍较2017年涨了7.7%,可见房企对湾区市场依旧看好。

由于9座城市经济发展水平、房地产市场、土地政策等各不相同,从成交宗数、成交金额、平均溢价率等方面来看,大湾区土地市场分化趋势十分明显。

从总量变化看,广州、肇庆、佛山、江门等3市近两年土地供应仍在放量,其中尤以广州为甚,土地挂牌宗数较2017年增加52.78%。此外,惠州、中山、深圳等3市土地供应总量均出现不同程度的收缩。

此外,为提高土地的利用率,近年来,广东多市地块的竞拍条件不断升级,比如要求定向出让、配建学校及人才公寓等等。而像广州、深圳这样的一线城市,地块出让条件更为严苛,这是造成土地底价成交的原因之一。

2018年有13家房企在大湾区的新增土地储备超100万平方米以上(仅含招拍挂土地)。其中,保利发展依托先发优势早已实现湾区全覆盖,2018年斥资438.4亿元通过招拍挂新增524万平米的土地储备,成为大湾区的头号大地主。

四:房价

2018年,粤港澳大湾区9城房价中,深圳仍是稳稳的老大,新房均价为47456元/平米。广州位列第二,均价29730元/平米。第三为珠海(23628元/平米)。而佛山房价则位居第五,均价约15132元/㎡,是广州的1/2、深圳的1/3。

2019年2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式面世,让此前已被热捧的湾区继续燃烧。在规划正式出台前,就已经有人闻风而动置业大湾区。最贵近11万,最便宜4586元,房价差23倍。

9城里,深圳南山新房均价最贵,将近11万/平,其他中心城区,也全部高于7万/㎡。而房价最低的区域,则为肇庆德庆,为4586元/平,和最贵的区域相差了23倍还多。

2月,广州房价29274元/平,11月房价31091元/平。深圳2月房价50618元/平,11月房价50013元/平。佛山2月房价14805元/平,11月16058元/平。珠海2月房价23570元/平,11月房价26861元/平。

惠州2月房价11265元/平,11月房价11147 元/平。中山2月房价14232元/平,11月房价14268元/平。东莞2月房价18735元/平,11月房价21146元/平。江门2月房价9086元/平,11月房价9528 元/平。肇庆2月房价8158元/平,11月房价8071 元/平。

五:2020年,市场走势,要不要买房,时机判断?

2020年房地产市场走势会如何?判断的标准就是短期看政策,中期看政策,长期看政策,基于2019年12月6日的中政局会议、2019年12月12日的中经会议、2019年12月13日的住建部年会定调经济“六稳”、房地产“三稳”,结合当前经济形势及供需关系、楼市政策与金融货币调整来看,大家不要过于乐观,不要过于悲观,房地产不会塌下来,咱们要保持平稳的心态。

我预计,2020年房地产市场会比2019年好,不会大起大落,总体上是稳中有升。2020年楼市一二线城市会率先“触底反弹”,三四线城市将走出低谷,房价全年稳中有涨,保持着上涨7%以上到10%之间。政策放松与人才政策升级及户籍制度取消的利好因素之下,2020年中国房地产市场总体在一平稳线,稳中向上。

要不要买房?不管是基于什么一万个理由,一定要买房,没有房子的人,没资格谈女朋友,也没资格结婚,也保护不了老婆。没房子的男人,女朋友都找不到,丈母娘都会不同意的,老婆都会跟着别人走,还拖累着全国人民实现小康生活的伟大目标。因此,即使是砸锅卖铁,掏尽六个钱包,2020年大家要先定一个小目标,买一套房子。

千万不要说买不起,没钱。这不是要不要买房的理由。你没钱,可以努力工作赚首付,安揭贷款。有钱的,一次性付款。有房的,也可以多买一套,理财产品利率低及人民币贬值与负利率时代,买房就是最好的家庭理财产品,是最好的资产配置,总比你放在银行存、炒股票、买保险、期货、黄金、外汇强。

什么时候才是入手最佳良机?基于过去20年房价调控经验与政策短周期,当下就是最好的买房节点窗口期,主要是政策已拐点、房价已见底,市场已触低。对于首次、改善的购房者,早买一套房,少奋斗十年。买两套房以上,少奋斗二十年,买三套房以上,少奋斗三十年。过去历史上六次最好的抄底买房机会告诉我们,错过一次,后悔十年。一年不买房,十年又白忙。

六:2020年,哪里区域最值得买,如何选择保值增值的房子?

哪里区域最值得买?判断的标准:区位+政策+规划+人口+“三铁”(地铁、高铁、轻轨)+“资源”(教育、医疗+公司)+“经济”(总量+产业+企业),一个区域有没有价值,是不是值得买,不仅要区域,关键是看区位+政策,还必须要看前景(规划、人口)+配套(“三铁、“资源”)+经济的发展程度。

其一是经济收入与支付能力强的,可以考虑房价高的市中心、老城区,抗通货膨胀最牛批的区域。天河区(天河CBD、天河智慧城、珠江新城CBD、国际金融城、奥体新城)、越秀区(环市路商圈、东风路商圈、北京路商圈)、荔湾区(白鹅潭新城、广钢新城、花地生态城)、海珠区(琶洲新城、广纸新城、海珠生态城)、黄埔区(滨江新城、知识城、科学城)以及白云区(白云新城、国际健康产业城)。

其二是经济收入与支付能力中等的,可以考虑房价相对不高、溢价空间大的市区,未来价值前景爆发力大的区域。番愚区(广州新城、南站商务区、国际创新城)、南沙区(自贸区滨海新城板块、金洲-蕉门板块、明珠湾起步区板块、南沙湾板块)、从化区(温泉新城、区政府板块、江埔板块、街口板块)、增城区(科教城、荔城板块)、花都区(区政府板块、北站新城、滨水新城)。

其三是经济收入与支付能力一般的,可以考虑房价性价比高、价格洼地的环广州新城区域,未来升值潜力强的区域。广州与清远的广清新城、广州与佛山的广佛新城、山水新城,未来高铁、地铁延深到中山、东莞的广中、广莞新城。

如何选择保值增值的房子?判断的标准:地段、资源、产品、配套、附加值、房企、物管、前景。其一是地段:市中心、区中心,新城中心的黄金区域楼盘,肯定是首选。其二是资源:学位房、地铁房、高铁房、轻轨房、景观房的稀缺区域楼盘,肯定是必须选的。

其三是产品:豪宅、高端洋房、别墅、写字楼、商铺、公寓的升值产品楼盘。其四是配套:生活、运动、商业、教育、医疗等保值区域楼盘。其五是附加值:南北朝向、送阳台、送花园、送面积的性价比区域楼盘。其六是房企:大房企、大品牌的有实力开发商楼盘。其七是物管:大房企物管、大品牌的有实力物管公司楼盘。其八是前景:区位+规划+经济好的区域楼盘。

七:2020年,限购会全面放开?

限购会全面放开?按照市场决定资源配置与宪法、国房地产法、价格法的规定,限购政策是违反法律的,限制了人权、限制了户籍权利、货币权利,应该取消。不过按照房住不炒的精神、政策短周期、买不起房的人民意来看,全面放开取消,短期之内是不可能的。除非经济下行过快与房地产下降过快的势头没有遏止住,则会直接取消限购政策。

当下广州南沙、花都、黄埔区的人才住房限购放松,表面是人才引入,人才竞争,实质上就是歧视人的,典型是变相的放松住房限购,预计广州其他区域会继续跟进。按照国家楼市调控的定调与试探城市的结果看,广州市率先全面取消限购的可能小,除非北京、上海、深圳都带头取消了限购政策,广州则会全面取消。

八:2020年,房企如何突破、调控调整期、金融货币调整期、还债高潮期?

当前经济供给侧结构性改革与转型期背景之下,房企如何突破调控调整期、金融货币调整期、还债高潮期?按照历年的调控、金融货币、还债周期来看,房企必须这样才能够战胜自己、战胜市场。

其一是高潮时卖房,低潮时买地,扛过调控期。其二是慢下来,高周转降速,保持稳定的现金流。其三是练好内功,做好产品,建好房子。其四是胃口不要太大,规模化要适当,保持合理的债务率。

其五是少招拍挂拿地,多收购与并购股权、项目楼盘、土地,保持合理的财务杠杆率。其六是多元化+的做法,要合理,不要盲目的做+法,保持合理的投资配置。其七是多合作、联合,少单打独干,减少投资、市场风险。其八是多储备好融资渠道,控制好投资项目的速度。

九:2020年:房地产行业未来的机会在哪里?

房地产行业未来的机会在哪里?基于城镇化、户籍制度放开、国家中心城市与都市圈及城市群的国家战略来看,第一是未来的房地产机会区域,其一是粤港澳大湾区。其二是长三角一体化。第二是未来的房地产投资机会,城市扩容、城市更新(三旧改造)、一级土地开发、棚户改造、旧小区改造、集体经营性建设用地、养老地产。